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München – Seit Jahren wächst das Interesse der Investoren am deutschen Hotelmarkt. Stefan Giesemann, Senior Vice President der Jones Lang Lasalle Hotels & Hospitality Group, kennt Gründe und nennt Zahlen.

Sie beobachten den Deutschen Hotelinvestmentmarkt. Wie hat er sich bisher entwickelt?

Giesemann: In den vergangenen Jahren hat sich der Hotelmarkt von einem Nischenprodukt zu einer etablierten Asset-Klasse entwickelt. Das sieht man zum einen an der stetig steigenden Höhe des Transaktionsvolumens, aber auch daran, dass immer mehr Investoren den Hotelbereich für sich entdecken und Hotelteams aufstellen.

Aber wie äußert sich das konkret?

Die Aktivitäten deutscher und ausländischer Investoren summierten sich im ersten Halbjahr 2018 auf insgesamt 1,86 Milliarden Euro. Das liegt um 300 000 Euro über dem Vorjahreszeitraum. Vergleicht man aber einmal den Halbjahresdurchschnitt der vergangenen fünf Jahre, dann lag das Wachstum hier bei fast einem Drittel, im Zehn-Jahres-Vergleich hat es sich verdoppelt. Die beiden größten Transaktionen waren dabei das Hilton Berlin und das Leonardo Royal in München, die zusammen 450 Millionen Euro, also ein Viertel des Volumens, ausmachten.

Was erwarten Sie für das Gesamtjahr?

Auch in den kommenden sechs Monaten rechnen wir mit einem lebendigen Marktgeschehen und in der Folge mit einem Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr 2018 auf

Woher kommt das Geld? Wer sind die Anleger?

Die Mehrheit der Anleger kommt aus Deutschland, auf sie fallen mit 1,17 Milliarden Euro 65 Prozent des Transaktionsvolumens. Ausländische Investoren waren insbesondere bei Transaktionen über 50 Millionen Euro vermehrt präsent, angeführt von Großbritannien mit einem Volumen von etwa insgesamt 300 Millionen Euro, gefolgt von Frankreich und Schweden mit jeweils knapp 60 Millionen Euro. Zudem sind in Deutschland institutionelle Anleger die aktivsten. Dass liegt daran, dass wir – historisch bedingt – mehr Pachtverträge als Managementverträge haben. Eine Besonderheit des deutschen

Das müssen Sie erklären, bitte.

Das deutsche Investmentgesetz limitiert institutionelle Investoren in so weit, dass sie kein Einkommen aus dem operativen Geschäft erlangen dürfen, sondern nur aus Vermietung und Verpachtung. Managementverträge können das nicht garantieren, deshalb werden institutionelle Anleger immer das Objekt oder den Markt bevorzugen, dem ein Pachtvertrag zugrunde liegt.

Wie steht Deutschland im internationalen Vergleich da?

Sehr gut. Deutschland war 2016 der größten Hotelinvestmentmarkt in Europa, 2017 der zweitgrößte hinter Großbritannien. Das liegt natürlich daran, dass Investoren hier eine große politische Stabilität vorfinden, aber auch an der guten wirtschaftlichen Lage.

Profitiert der deutsche Markt vom drohenden Brexit?

Nein, das kann man nicht sagen. Deutschland war auch schon vor der Brexit-Entscheidung eines der bevorzugten Investitionsziele – und Wanderungen der Geldströme von Großbritannien nach Deutschland sind gegenwärtig nicht auszumachen. Auch wenn es sicher den einen oder anderen Käufer aus Asien oder dem Mittleren Osten gibt, der im Zuge des Brexit Deutschland als weiteren, zusätzlichen Investitionsstandort entdeckt.

Wie wichtig sind Finanzgeber aus Fernost?

Die größte Gruppe ausländischer Investoren im Hotelmarkt kommt noch immer aus Europa. Wir sehen in den Prozessen zunehmend zwar auch asiatisches Kapital, dass sich aber nicht immer durchsetzt. Das hat sicher auch damit zu tun, dass sie die Prozesse im Marktumfeld noch nicht so gut kennen. Ich rechne damit, dass die asiatischen Unternehmen hier schon bald aufholen werden und wir noch stärker Investoren aus Asien oder dem Mittleren Osten am Markt sehen werden.

Welche Hotels sind am gefragtesten?

Das kann man ehrlicher weise nicht sagen. Wichtiger als das Segment ist ein guter Vertrag, der der Transaktion zugrunde liegt und die Lage.

Welche Standorte stechen besonders heraus?

Die Top-Standorte für Hotelinvestments bleiben Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf und Köln, Dann gibt es aber auch sehr viele gute B-Städte wie Stuttgart, Leipzig oder Nürnberg

Gibt es überhaupt genügend Objekte auf dem Markt?

Nein, es gibt nicht genügend Objekte am Markt – vor allem in guter Qualität. Das Transaktionsvolumen in Deutschland könnte noch viel höher sein, wenn es die entsprechende Menge an geeigneten Bestandhotels gibt. Da ist die Nachfrage also größer als das Angebot.

Wie sieht es mit den Renditen aus?

Sich auf eine Zahl festzulegen, ist immer schwierig. Aber man kann sagen, dass die Renditen am deutschen Hotelinvestmentmarkt auf einem eher niedrigen Niveau angelangt sind. Spitzenrenditen gibt es nur für Spitzenimmobilien. Andererseits muss man auch sagen, dass ein B-Standort beispielsweise in München noch immer eine vergleichsweise gute Rendite abwirft.

Wird auch in Neubauten investiert?

Ja, der Mangel an hochwertigen Bestandsimmobilien schürt natürlich das Interesse an Neubauten, weswegen immer mehr Projektverkäufe getätigt werden. Das ist ein Trend, den wir seit 2015 erkennen können. Im ersten Halbjahr 2018 waren Projektentwicklungen vom Volumen her 30 Prozent der Einzelverkäufe.


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